房产，减税，收租 --一举三得的法国房地产投资
中国人对房地产向来情有独钟，向来以拥有房产作为成功的标志之一。在法国的华人也是如此，据统计，法国华人房产拥有率达到了百分之八九十，这一比例远远高于当地法国人(百分之五十五)。 但是，长期以来华人购置房产的目的就是为了自己居住，很多人不知道目前的法国房地产市场上已经出现了一个前景广阔的行业---房地产投资。从2003年开始，法国政府设立了一系列旨在鼓励房地产投资的减税法律，可以使您在规划未来蓝图的同时，享受税务上的优惠，同时通过收取租金轻松增加收入。在法律规定的出租期限之后，您可以收回房产自己居住，还可以继续出租收取租金，甚至还可以把房产转手卖出赚取增值收益 。A5q Q T/M b
另外值得一提的是，在法国购置房产，是获得法国长期居留，甚至是法国国籍的捷径。职业出租人 (LMP)和非职业出租人 (LMNP) 房产投资身份可以在很大程度上帮助投资者实现此愿望，使投资者拥有一家法国公司，获得法国居留，全家迁居法国，享受美味的法国大餐，浪漫的田园式生活，完善的福利待遇，并使儿女有机会接受三语环境的高等教育。@ \~1D"PB WYV
这些有关购房减税的法律已经在法国执行了将近4年，让很多成天有投资房产打算但又为繁重税务头疼的人得以受益。在法国的华人以其努力拼搏的精神和优秀的资质，为法国的经济作出了巨大的贡献，理所应当也具备和法国人一样的权力，享受这些减税法律带来的收益。!}(y0f W g4D
本着这样的宗旨， 我创立了这个 有关房地产投资的小专栏。有必要先说两句 我的背景，我现在在Paris一家房地产咨询事务所实习，在熟悉了这些减税法律后，感到有必要也让我们自己的同胞熟悉并了解这些法律以及潜在的收益。在我的建议下，我的实习负责人同意了我用我的母语--中文设立一个针对华人的房产投资专栏。
接下来，我将会陆续介绍一些主要的减税法律，以及对于法国房产出租投资的介绍和分析。
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德迈斯纳法 La loi Demessine (又称 乡村新区法)
在旅游地投资房地产，德迈斯纳法使您既可以通过投资旅游住宅获利，又可以减税；不过，购置这些旅游住宅必须首先用于出租，并不是马上到自己投资的落脚地享受悠闲的假期。4`+GM~&{1]
这一法规意在鼓励投资者到乡村新区(Z.R.R.)承租旅游住宅。这一规定的截止日期开始定在2002年12月31日，之后推迟到2006年12月31日。~ ]&f7V {.o|1X
相关条款：
- 税务规定：从2004年1月1日起，减税率相当于收入的25%，对个人最高不超过50 000欧元，对夫妇不超过100 000欧元。这一缩减最多可分6年进行。可以减免收入附加税。
- 受益者：直接或间接（通过IS、SCI、SCPI等以外的中介公司）进行租赁投资者。'J%Y O"Z|,hG~
|x k t ]8N2z(z:w0^Q
- 房产：被划分归属到乡村新区(Z.R.R.)或某些欧洲第二目标乡村区域的新建旅游住房，通过商业性租约裸租给开发者。租户入住的一切事项均由开发者打理。
- 最短租期：9年F8`E va$hK
- 暂时性居住：投资者有权在其中短暂居住。其入住期限每年不应超过8星期，且上报的不动产收入应与每年租金相符。在没有业主居住的情况下，租金应由开发者承担。 Hj-p+T{6U
- 此外，投资者还可以享受增值税减免，这笔增值税费将从全部资金中返还给投资者。;b&D-\q ^:oI M%}
[b][u]实例分析[/u][/b]：D先生，单身，决定在某乡村新区投资购置一套价格为59800欧元 (税后价格)的旅游住宅。假设D先生无积蓄，其资金完全来源于贷款，贷款年限为20年，每月固定还款320欧元。.oIr I%i6@ b?y
VNlNz(mH
首先，D先生可以享受增值税减免，在增值税率为19.6%的情况下，他可以收回59800*19.6%=9800 欧元。 Y OfZ(R#t em
因此，他实际的投资金额为 59800-9800=50000欧元。
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此外，D先生可以享受到25%的减税，即 50000* 25%=12500 欧元。
在20年 (贷款年限，也即24个月)中， 平均每月能够减免 12500/24=52欧。
另一方面，D先生每月可以收取房产租金208欧元，L&}-?*S}5s1Y G4} vA
因此D先生每月的总收益 208+52=260欧元。
根据前述，其每月固定还款320 欧元，因此除了260欧元的总收益，D先生自己实际只要出60欧元就可以了。;r4w](m0lq I
.mt-Q ~ t6N;@ I r
从这个实例不难看出， D先生每月只要支付60欧元，就拥有了属于自己的房产，并且他每年还有权在自己的房产中短住至8个星期，真可谓是一举多得啊。
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马勒侯法 La loi Malraux
马勒侯法使拥有不动产收入的投资者可以加入到一些具有特殊性质房产的计划中，工程的花费总额将从他们的总收入中扣除，以达到减税目的。@Qn,Q*\7e _`此法适用于那些每年要缴纳10000欧元以上的个人所得税的高收入人群。4c(X8E.q#h3Q1[8A
;h O$r \n)t(t
相关条款：
- 税务规定：通过修缮措施缩减总收入和不动产赤字，借贷利息和借贷相关费用除外（只能从租金中扣除）。gD+r)}r M t1q O
- 受益者：直接或间接（通过IS、SCI、SCPI等以外的中介公司）进行租赁投资者。N6SyR]6i?y }K |
- 房产：坐落在城市和景观建筑遗产保护区（Z.P.P.A.U.P.）或属于受保护范围内的旧房。城市和景观建筑遗产保护区处于历时纪念物或区域、受保护景点周边，这些景点或区域因视觉、历史或文化等动机要进行开发利用。受保护范围的目的是结合房地产修缮措施和对“保护与开发规划” (P.S.M.V.)范围内区域相应的保护措施。工程的结果应该是在不改变居住空间的条件下对建筑物的完整修缮。3]7eD2m7C%ep I_:q
!x `8h6D5Q vj|8K
- 最短租期：修缮后的住宅应以居住为用途至少出租6年。*M RsE:l
-出租方式为裸租(空房出租)，房客必须要在所有的修缮工程都完成后的12个月内入住。投资者不可以将房产出租给自己的家人或者亲属。9^/}Ev2dw l4~1R
[b][u]实例分析[/u][/b]：M先生和太太准备投资300 000欧元购买一处位于重要景点的旧房产，他们还计划用150 000 欧元进行修缮。修缮费用平摊期为3年，即平均每年50000欧元。
另外，他们每年的课税率为40%。
根据马勒候法，M先生和太太可以通过修缮费用缩减总收入，因此每年他们可以减税
50000*40%=20000欧元。
同时，他们的借贷利息也可以在房租中扣除。J)lKX [~C J
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罗比安法 La loi Robien
买房为出租的投资者(特别是那些每年需缴税3500欧元以上的投资者)，罗比安法为您而设。#[(~3q]+I4l'O g~]4?,G x$H|2K]
相关条款："f"Kt:J1Vg w
- 税务规定：买方费用的分期清付为期9年，前7年以6%计算，之后2年4%。这一法律还允许在报税时扣除不动产收入、捐税、花费和投资期内的所有利息。9年间的减税总额可以达到房产投资总额(包括各种手续费)的50%。 M{U&z${.y5S
- 受益者：直接或间接（通过IS、SCI、SCPI等以外的中介公司）进行租赁投资者。
"p+k S"eI E
- 房产：法国境内新建住房，以基础住宅裸租。 ]2` A`9g^5F @ F
- 最短租期：9年。5z0\MG6h-j.w?T
- 租客选择：可以出租给不在家庭税务范围内的上系或下系亲属。
- 租客收入：无收入底限。#`ny3h5{.m
- 租金：租金底限是住房紧张地区*新建住房市场租价的90%。
*住房紧张地区:2nl UI#U
A级地区包括巴黎大区、蓝色海岸、Pays genevois：18 Euros / m2；
B级地区包括居民人口在50 000以上的地区和巴黎大区周边的人口密集地区，以及沿海地区和边境地区：12,50 Euros / m2；
C级地区是其他所有法国领土：9 Euros /m2。
建议：此类房产投资成功的关键，就在于买房后能否顺利将房屋出租并定时收取租金。因此房屋地段的选择就成了一个重点。如果您准备按照罗比安法进行房产投资，那么就要尽量选择那些环境位置优越，并且周围经济比较繁荣的地区，以保证房屋的顺利出租。另外，尽量选择那些大面积住宅，因为这些住宅大都面向人口较多的家庭或者双职工夫妇，相对于学生或者无固定职业的单身人士，这些租客因为自身状况较稳定，所以流动性比较小，并且一般都会按时缴纳房租。
)qO B Jau h
[b][u]实例分析[/u][/b]： R先生2006年9月购置了一处新房，新房将于2008年1月竣工，总投资金额为120000欧元(110600欧元房款+9400欧元各种手续费)。 G"zh)C A#\S e ]
此房产投资的分期清付过程如下：
前7年 即2009到2015年 每年的减税额 为 120000*6%=7200 欧元2z$U1r&|MI4I$x
后2年 即2015到2016年 每年的减税额为 120000*4%=4800欧元
T/ii7x K
9年期间，R先生的减税总额为 7200*7 + 4800*2 = 60000欧元,也就是全部投资总额的一半。7P%O;M#i gdN
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历史纪念物 Les Monuments Historiques
对于那些税务负担很重，须承担ISF(财产税)者，如果他们一时兴起，买下一座城堡，有益于历史纪念物的这一税务规定则会给他们一个惊喜。相关条款：%{ Ac!LyoNz
_!D |{#y:YZA4~
- 税务规定：不动产费用从业主总收入中扣除，且无底限。这一财产还可免除遗产税，即使继承者不是家庭成员。免除遗产税对掌握在家庭房地产法人公司 (SCI)手中的历史性建筑同样适用，在这种情况下，收入计入各股东的不动产收入中。不论哪种情况，只有在继承者、遗赠接受人或赠与人与文化和财政部签署一份无限期协议的条件下，才能进行免税。TGn*N t:j!LV
- 受益者：直接或间接（通过IS、SCI、SCPI等以外的中介公司）进行租赁投资者。
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- 房产：相关房地产应被文化与环境部认可为历史纪念物或划分为ISMH（附加历史纪念物）。自划分之时起，它将受到文化与环境部的严密监督。其不可被拆毁、移动或在没有得到许可的情况下进行局部或整体的改动。所有工程只有在获得批准后才能开始，并应在行政机构的控制下进行（历史纪念物技术控制）。对于注册为 ISMH的建筑的限制相对宽松，只要在施工前告知行政机构即可。
房产出租期限至少为3年。
- 津贴：可以获得津贴拨款。对于一座被认可的建筑，津贴数额平均可达到工程成本的35%，最多可达50%，在某些特例中，甚至可达75%。对于属于附加纪念物的建筑，这一比例平均为15%，最高30%。$j A [ P#x @/z
[b][u]实例分析：[/u][/b] M先生每年缴税100000欧元。为了减税，他于2007年5月23日购置了一处需要修缮的历史纪念物建筑。假设建筑物本身价值100000欧元，修缮费用为200000欧元， M先生总共投资300000欧元。
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之后， M先生通过出租这座历史纪念物建筑，每年获得租金15000欧元。[9S xV$Tsp7p%d
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另一方面，他一共支出：修缮费用200000欧元，借贷利息12000欧元以及其他维护费用1000欧元，共计213000欧元。#r.g6L'y'V+nX"RnL7v
这就形成了一个不动产赤字 213000-15000=198000欧元。
假设 M先生每年的缴税率为40%，那么在申报2007年收入之后，他可以获得198000*40%=79200欧元的税务减免。
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布尔洛大众法 (Borloo Populaire)
此法与罗比安法基本类似，也是涉及到民用住宅的裸租。不同之处在于，布尔洛大众法的减税幅度更大，可以达到全部投资总额的65%，并且房产出租期限可以达到15年。不过，在制定房租方面，必须遵循更严格的租金底限。同时，对于租客的收入也有一个底限的规定，如果租客的收入超过了这个底限，那么投资者就不能再运用此法来减税。此外，布尔洛大众法还规定可以用不动产赤字(即不动产支出超出不动产收入的部分)缩减总收入，但是这个不动产赤字每年不能超过10700欧元，如果超出，那么超出部分将被记入下年的总收入。0k1r })b,~cp
[b][u]实例分析[/u][/b]：B先生购置了一处公寓，总投资额为155000欧元(各项费用包含在内)。由于B先生无任何积蓄，所有投资费用均来自银行贷款。]4cNV!o
根据布尔洛大众法规定，此公寓出租期为9年。B先生每年可以收取租金6200欧元。 q!XK0x5Y ` z
另一方面，他每年的相关支出费用(房屋损耗，借贷利息，管理费用等)为17650欧元。7~5kb~w
这样就形成了一个不动产赤字：17650-6200=11450欧元。3`.R9Y0@8g dj B J Hyy
@j&B*soI-A
按照法律规定，B先生每年可以用10700欧元的不动产赤字缩减总收入。假设他每年的缴税率为30%，那么他可以获得的减税总额为：10700*30%=3210欧元。
2kf8q n$R ^S]
10年间，他总共可以获得税务减免32100欧元。 ju K N&[
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职业出租人(Location Meublee Professionnelle ，即LMP)
这种投资方式比较特殊，它可以被看作是一项专门的职业。职业出租人必须到工商管理部门去登记，每年的租金总收入(扣除费用前)不得少于23000欧元，或者租金收入在其总收入中占50%以上。鉴于此项体系的复杂性，我们这里只对它的一些基本原理进行简单介绍。
N4l n1T U tK vi(g
首先，职业出租人出租的房产应为带家具的完整间。整个出租过程应具有经常性和连续性，这些出租人的收入将被列入“工商业利润”，他们将为此缴纳个人所得税。根据出租人每年租金收入的多少，法律上有职业出租人和非职业出租人的区分。
职业出租人可以用其不动产赤字缩减总收入，从而达到降低报税额的目的。如果职业出租人从事该行业不到5年，开业后全部租金收入不超过250000欧元的，可以免交房产增值税。$XhM|Y8Nb
作为职业出租人，其房产转移手续可以得到简化，避免繁重的产权过户费用。尽管如此，目前全法的职业出租人中，大部分都必须缴纳财产税。R4EV+y4r0u g,i
D;j%q?9?;m)P%eI
该项投资法律适用于那些税务繁重的纳税人(缴税比重40%以上)，并且对其本身的资产充足情况有较高的要求。*Jz$rVX3w
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在法国投资房产的诸多利益
1 房屋产权终生拥有，房屋使用无年限。在中国，住宅商品房的使用期为70年，在法国投资，一旦购买房产，可终生拥有，世代相传。2 出租房产投资的最大优势在于可以免交增值税，高达19.6% 的税额在购买法国新房产时全额退还。此外，对不同的投资人身份，除免交增值税外，法国政府还推出了其他相关的房地产减免税收政策，投资人可以根据自己财政能力采用各种投资方式进行投资。 VCLk:]&W&^7\ l
3 法国地产增值。近几年法国房地产的价格增长比例在过去20年中为较高水平。根据法国最大的房地产网站《房地产时事》2006年1月份提供的消息：从 1997年开始到2005年，法国的房屋价格已经上涨了107%。从整个2004年来看，房价每年的增长仍在以两位数的速度发展, 2004年增长比例超过了15％，2005年的增长比例是10.9％。此外，与欧洲别国相比，法国房价偏低，具有升值潜力。而且法国房地产市场比较F)WE0Y P ] \
成熟规范，房屋价格的上升始终都遵循价值规律，因此可以不必担心投机泡沫的出现。{:sv t;V_ ^
4 出租房产投资保证固定的出租回报。专业房产运营公司可提供房产承包租赁服务，保证固定的租房收益，满足业主的度假需求。房产委托赁合同受法国法律保护，业主无需对运营公司的诚信有任何疑虑，也无需为房产是否出租而担忧，竟可享受固定租金收益，房产运营公司会定期把租金汇入业主账户。委托租赁期结束后，业主可续租，也可把房产收回，或拍卖，或出租，或作为自己的第二住宅。
5 投资出租房产是投资理财的明智选择。房地产行业一直被投资者视为避险天堂，作为规避投资风险的最好方法。同时，和股票的高风险性相比，法国房地产投资业由于发展历史悠久，体系完整，法律法规政策完善，因此可以保证投资者的安全，在很大程度上帮助投资者分散投资风险。并且，在房产本身增值的同时，赚取丰厚房产租金收入，获得大量欧元储备，方便其他投资项目资金周转。
6 此外，在法国进行出租房产投资是目前最好的养老手段，高额的租金收益将是高利润的养老金。法国银行购房贷款利率很低，大约为3 - 4 % ，此外，贷款额可为全额的购房款。在个人所得税报税时，购房款，购房时所涉及的相关费用，以及每年向银行偿还的贷款利息都可被视为费用从租金收益中扣除，从而整体降低个人所得税的报税额，达到减税的目的。定期的租金收益在贷款期间可用于偿还银行贷款金额，减轻投资压力，当偿还完所有贷款时，租金收益转为投资者的直接盈利，使投资者定期地拥有一笔丰厚的养老金，生活舒逸，老有所益。m)LB2KpLp
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在法国投资出租房产好处多多
住房难一直是法国绝大多数城市，尤其是像巴黎这样的大城市的首要问题。对这种现状，法国历届政府曾提出过一些解决措施，例如提出“扩大买房减税范围”，鼓励人人都成为房产主。我们前面说到的“罗比安制度更新版”（Robien recentre）和“波尔罗大众化制度”（Borloo populaire）就是在这个思路基础上诞生的。二者的共同点是鼓励人们投资供出租的房产市场，对购买房子然后出租的投资人给予税务上的相应优惠待遇。k}c'\.]3B g*P"Y
以下向大家介绍投资出租房产市场，获得减免税率等问题。
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[align=center]需求市场潜力大：百姓房子不够住[/align]
当前社会生活中房价居高不下的现状，让很多即使有固定收入的上班族也陷入了尴尬境地。据调查，目前在法国生活水平属于中等的 “干部阶层”（cadres）家庭，税前月收入平均不低于5200欧元。但就是这类家庭的基本居住条件情况也不理想，如要贷款买房，需要花大约20年时间。对于其他一些经济条件欠佳，又没有运气从父母手中继承到房产的人，想要住得舒服些，又不想过分“勒紧裤腰带”，那就只好花钱租房了。在这种情况下，法国(尤其是大城市)的租房市场需求潜力惊人，据统计，巴黎的房产中介所内所贴的广告90%是与出租房产有关的。x ~X \.OQg(|
&{'r$M v'RR K} ~0l s N
一方面，法国房产市场价格近年不断上涨，已经达到相当贵的程度。但另一方面，社会上有闲散资金，法国社会也有投资于房产的传统（investir dans la pierre），所以完全有可能将两者揉合在一起，形成良性运转。“全国住房修缮局”依据政府的鼓励政策，已订出明确章程，管理房产主以改善住房环境为目的的投资，既为低收入者找到便宜住房，又为投资人提供生财之道，确实是解决问题的成功途径。:N U,a#hb0}"W#O
[align=center]投资新房产：短期受约束 长期好处多[/align]0[2^ Cq {
这是一条非常合算的生财之道：买下新房子以后出租，条件是房租价格必须比市面上一般价格稍低，出租期限9年至12年。这是投资房产中最能获利的途径，因为按国家规定，投资人可以得到减税待遇。+z aD1N-z
在上述政府优惠政策鼓励下，最近半年以来，已有33000个供出租的新住房单位售出。具体而言，按“罗比安制度更新版”行事，投资者购新房子付出的这笔钱里，50%可从报税收入中扣除，如此可延续9年。按 “波尔罗大众化制度”则更合算：投资人可在申报所得税时，将购新房付出款额的65%扣除，如此延续15年。
T KI/V-L Z
[align=center]对谁最有利？[/align]
如果您是“纳税大户”，那么这就是最理想的合法减税捷径。尽管根据政府政策必须压低出租房房租水平，从收取租金方面看似乎吃了些亏，但您从纳税优惠措施里获得的好处更大；例如，您属于缴纳所得税中的“高档次”（bareme）阶层，也即超过30%的比例，最终结算出来，您可以获得减免的比例是20%-25%，9年下来，起码可以达到50%，有的甚至更高；显然，这是相当诱人的结果。 IC9b5S x&f f#f9X
所以从总体而言，投资在房产上可以享受税务优惠，比把钱投入银行储蓄，结果会划算得多。此外还有一个吸引人之处，就是当您决定投资新房产时，供房者（les promoteurs）往往会向您介绍“一揽子”方案（un package），不仅为您找到最合适的房产，同时会建议为你办理接下来的一系列手续（相当于某种管理保险制度），例如处理两个房客租赁之间的空缺时期，当然还有为您物色贷款银行等等事项。这一服务的优点是使投资人不必关心具体事务，只管掏钱，省心买房，好处从国家政策里找。
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投资旧房的奥秘：享受补助加税务优惠
有些投资者专门寻找“破房”，购下后彻底翻修再出租。那么其中有什么奥妙呢？一是这类房售价低，比起普通房，破旧房屋价格要便宜30%，有的甚至达到 50%。更重要的原因是，房东可以向政府部门申请翻新补助费。一般人认为，只有翻修历史文物型建筑物才有可能获得国家补助，其实不然，只要您购买的旧房已有15年历史，便可以提出补助申请，这也是唯一的条件。至于对于翻修结果的要求，政府并不苟求，有一般的舒适水平便可以了。Z%yZ#\W0q#NO!EV-y且看S先生的例子：S先生在一家私营企业里当经理，他选择了某市中心一幢几乎已成废墟的小楼，以6万欧元代价成交。然后他为翻修整幢楼房向全国住房局提出了补助申请。翻修工程花了S先生30万6千欧元。但他的补助申请得到批准，全国住房局给了他10万9千欧元补助，也即相当于总开支的35%；然后 S先生用2万3千欧元整修了全部电路、取暖和卫生设备系统，为保存和翻新别致的十六世纪木制门面，花了4万7千欧元装修费。[!K}s w){!T j(? ^d
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[align=center]申请人可获多少补助？[/align] C V2q;db
国家住房局的补助按照申请者具体情况发放，比例可占房主付出费用的20%到70%，应该说是相当可观的。最高补助金在小城市内以每平方米500欧元计算，巴黎大区和蓝色海岸这一类以800欧元一平方米计。也就是说，面积为60平米的一套三居室，房东可以从上述部门获得的翻修补助费，大约至少 6000欧元，最高可以达到3万3千欧元不等。
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[align=center]享受优惠待遇的条件[/align]
与上文介绍的必须投资出租新房才可享受有关税务优惠的原则一样，投资旧房想享受翻修补助也必须将该房出租至少9年时间。同时，房租价格必须低于市场价 30%，而且承租人的收入必须不超过有关规定（根据地区标准，决定具体水平）。 S W p.k s8h
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[align=center]申请翻修补助的条件[/align]3h+?b^ s KS
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根据全国住房修缮局(ANAH)的有关规定，翻修的内容应该是有助于提高房屋居住安全、改善卫生条件、完善设备、有利节约能源，增加隔音设备，便利残疾人行动等。住房局只有在所申请的房屋内缺乏以上所列设置，或现有设备达不到要求的情况下才会批准补助。凡与住所安全和改善生活质量有关的项目会优先考虑。 m9b*u9pP?7n
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房产投资：为自己，也为子女
中国人一直有勤俭节约、未雨绸缪的优良传统。很多家庭都在不动产上早早投资，目前法国房地产市场空前火爆，不少华人家庭都已经开始投资房地产。其中很多人做这项投资，也是为了自己的子女。这一举动在表达对子女关爱的同时，还可以让自己得到减税福利，可谓一举两得。1 父母可以在孩子上大学期间暂时将这部分房产收益给子女。最简单的办法是通过一项临时性的赠与手续（例如十年的赠与），而作为父母仍然在法律上保持业主的地位，更确切地说是“虚无产权人”（nu-proprietaire），在这段法定时限内子女将获得租金收益(但是他们没有权利转卖房产)。这样，作为家长，对于自己的这部分房产收益只是在一段时间内进行出让，而且从缴税角度考虑，这样做也可能使你的个人所得税缴税的等级下降，在税务上获得好处是显而易见的。
在十年的赠与期限到期之后，一般情况下子女学业也完成了、找到工作可以自己养活自己了；而父母也无需再办其它手续就可以理所当然地收回该房产的用益权。一旦退休，父母仍然可以通过房租收入使自己的退休生活安全无虞。
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2 另外的一种做法，就是父母把自己购买的房产无偿给子女上学期间使用，等到子女毕业离开后再把房产出租给其他的学生。这是一种“即时有用，长久有益”的方式，很多房产经销商也都会向此类客户推荐一些靠近大学校园的房产(我实习所在的公司也如此)。
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3 此外，父母还可以自己收取租金，但是把房产永久过继到子女名下。这种所有权和使用权的分离为法国法律所允许，它最大的一个好处就是能让子女在父母百年之后，不用额外支付遗产继承税就可以接手该房产。
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在法国购房注意风险估算
从2006年6月开始，所有的售房者必须告诉购房者其出售的房子可能存在的潜在危险。[u]同时，这一义务对出租房产的房主也同样有效，他们也要向房客提供这些信息。[/u]为了避免购房后发现危险的尴尬处境，最好从现在开始就了解要买的房子有什么潜在的危险。t6\;{-m9B1pO [J3L(L$W[%c
这些潜在危险除了石棉、白蚁等等之外，还包括潜在的人力不可抗拒的自然灾害和科技灾害的信息，因为这些潜在危险将危及人的生命。Mu3f|4j@q E
水灾是法国比较严重的自然灾害，涉及面广，受灾人数多，并且可能遭受水灾的各地区情况也不同。南方的水灾大都因为突降暴雨而形成，来势凶猛，难以预报，造成的破坏也比较严重。所以在南方购房，一定要了解房子所在地是否有没有遭受过水灾，以后有没有可能继续遭受水灾，如果属于水灾可能发生地区，就意味着您不能扩建房子，如果遭受水灾，房子遭受严重破坏，您也不能重建。
土地移动也属于自然灾害，包括泥土崩塌、土地滑坡、泥石流、地下空洞、粘土地移动等各种土地移动现象。地下粘土囊是最常见的土地移动灾害，虽然不属于人力不可抗的大型自然灾害，但在实际中这一灾害造成的损失也是很大的，因为如果房子建在粘土上，粘土的吃水性造成粘土在潮湿时吃水膨胀，在干旱时收缩，使房子地基和墙壁产生裂缝。
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地震在法国属于很少发生的自然灾害，但是地震的危险还是存在的，法国政府1991年5月14日通过的政令确定了5个地震预防区，在这些地区建房要采取防震措施。这些地震预防区主要分布在东部和南部边境地区，其中涉及的最大城市是尼斯，马提尼克岛（MARTINIQUE）和瓜德卢普岛（GUADELOUPE）也属于地震预防区。这些地区的旧房也要进行防震加固。6d j/a&G#a*U%S0cBY@s(@
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最后，工业和核工业的危险也是要特别注意的，您可以在相关网站上查询某个核装置在您计划的未来投资地区的运行情况，以及是否曾经发生过事故，但是前提是要知道核装置的名称。,P4TPuo C'MA5_x
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